Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m2 . Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng mảnh đất liền kề. Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N. Năm 2007, bà C chết không để lại di chúc. Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên sử dụng mảnh đất này, UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế. Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện. Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, anh chị hãy:

1. Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc nêu trên.

2. Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này.

Tóm tắt: Được biết bà C có mảnh đất 120m2, tranh chấp về ranh giới sử dụng với bà N liền kề. Bà C đã nhờ ông H là người họ hàng xa đại diện giải quyết tranh chấp cho bà. Tuy nhiên, đến năm 2007 khi bà C qua đời, vụ tranh chấp vẫn chưa được giải quyết. Ông H đệ đơn yêu cầu được đứng tên sử dụng mảnh đất nhưng UBND xã từ chối, đồng thời ra quyết định thu hồi mảnh đất 120m2 này. Ông H đã khiếu nại lên CT UBND huyện yêu cầu giải quyết.

Theo dữ kiện tình huống đưa ra, bà C chết năm 2007, hiện nay là 2018 nên em sẽ áp dụng Luật đất đai 2013, Luật DS 2015.

Theo thông tin tình huống trên, bà C (trước 2007) ở trên mảnh đất 120m2, do đó trên đất sẽ có nhà ở. Vậy người tư vấn cần xác định mảnh đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay chưa? Nguồn gốc mảnh đất 120m2 này như thế nào? hiện trạng sử dụng đất? diễn biến sử dụng đất?

Do ông H là người đại diện cho bà C đứng ra giải quyết tranh chấp nên ông sẽ có mọi thông tin liên quan đến mảnh đất do bà C cung cấp cho ông. Ta cần xác định xem nếu không có giấy chứng nhận thì mảnh đất 120m2 này có đủ điều kiện được cấp hay chưa? Có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định trong luật đất đai hay không? nếu không có các giấy tờ đó thì sẽ cần căn cứ vào nguồn gốc, hiện trạng, thời gian sử dụng đất để xác định xem mảnh đất có đủ điều kiện được cấp GCN hay không?

Gỉa sử trường hợp này bà C chưa có giấy chứng nhận nhưng có thể công nhận bà C có quyền sử dụng mảnh đất. Bởi lẽ, khi UBND xã ra quyết định thu hồi đất của bà C đã chứng minh mảnh đất 120m2 này thuộc về bà, bà có quyền sử dụng hợp pháp đối với nó (trước khi chết).

Ông H không được quyền đứng tên trên mảnh đất 120m2 trên bởi:

+ Việc bà H ủy quyền cho ông tham gia giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề với bà N ông chỉ đóng vai trò là người đại diện theo ủy quyền ủa bà H. Hơn nữa, quan hệ đại diện theo ủy quyền này đã chấm dứt vào năm 2007 khi bà C qua đời theo Điều 140 BLDS 2015

"3. Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:

đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;"

+ Ông H không thuộc trường hợp nào trong các trường hợp thừa kế theo pháp luật. Quy định về người thừa kế theo pháp luật tại Điều 676 BLDS

"Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;"

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại".

+ Mảnh đất 120m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất.

Qua các phân tích trên, có thể chắc chắn khẳng định ông H không có quyền yêu cầu đứng tên sử dụng mảnh đất này.

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho: "Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất,..." Điều 99 Luật đất đai. Tuy nhiên, bà C chết không để lại di chúc, ông H chỉ là người bà con họ hàng xa - không phải người thừa kế theo pháp luật nên di sản thừa kế là mảnh đất 120m2 này sẽ không có người nhận thừa kế (sự kiện này cũng đã được UBND xã xác nhận). Ông H cũng không có các loại giấy tờ gì chứng minh ông là chủ được quyền sử dụng mảnh đất đó. Như vậy, ông H không là người được thừa kế, yêu cầu được đứng tên trên mảnh đất của ông sẽ không được đồng ý là đúng quy định pháp luật.

xem điều 100, điều 101 luật đất đai; điều 18 nghị định 43/ 2014.

Xem điều 138 blds 2015